La iniciativa genera entusiasmo en el mercado del ladrillo, por su efecto dinamizador. Por cada peso que aporte quien ejecute una obra, el banco destinará otro. Luego, aquellos que cuenten con "Nación, Tu casa" podrán canalizar sus préstamos hipotecarios en estos emprendimientos.
La premisa es más que clara. Mauricio Macri ya le hizo saber a su equipo económico que apunten todos los cañones a incentivar el crédito inmobiliario y el destinado a la construcción de viviendas...
Los hipotecarios que funcionan bajo el sistema UVI -propuesto por el Banco Central- el plan alternativo que impulsa el Nación -bajo el nombre "Nación, Tu Casa"- y el nuevo ProCrear forman parte de esta batería de iniciativas.
A partir de estas propuestas, el Gobierno busca darle un fuerte impulso al desarrollo de viviendas y a incrementar la compraventa de unidades.
En este marco, la entidad que comanda Carlos Melconian apura la presentación de su nueva línea de financiamiento dirigida a los desarrolladores inmobiliarios.
La iniciativa, anticipada por iProfesional en mayo pasado, fue confirmada por altas fuentes del Nación quienes explicitaron, además, los principales pilares sobre los que se va a estructurar el plan:
1. Por cada peso que invierta el constructor, el banco aportará otro peso
2. Financiará hasta el 50% de la inversión total, excluido el terreno y el IVA
3. El dinero deberá ser volcado a la construcción de viviendas nuevas
4. El 70% de la superficie a edificar debe corresponder a unidades funcionales
5. Sólo el 30% puede ser destinado a amenities, espacios comunes, cocheras o bauleras
6. La tasa de interés será del 22% bajo el sistema Francés (cuota constante)
7. El plazo de cancelación se extenderá a tres años
8. Concluido el proyecto, el desarrollador deberá ofrecer las unidades a quienes cuenten con el préstamo del Banco Nación
9. Es decir, para la comercialización se requerirá una hipoteca sobre el bien cuya construcción se financia
De este modo, la entidad que comanda Carlos Melconian apuntará a brindar financiamiento a aquellos que tengan intenciones de desarrollar un emprendimiento.
Hoy día, quienes ejecutan obras se fondean con los anticipos de los compradores a través de la figura del fideicomiso.
Es por ello que las fuentes consultadas sostienen que el hecho de que quienes se dedican a construir cuenten con este tipo de fondeo agrandará el negocio del ladrillo y beneficiará a todo el sector.
Por lo pronto, la entidad que dirige Melconian busca transformarse en un actor protagónico en lo que hace al fomento de nuevas viviendas y a ser una gran propulsora de esta rama de actividad.
Por otro lado, inducirá a aquellos interesados en adquirir una propiedad a sacar créditos hipotecarios en el Banco Nación para que luego este dinero pueda ser canalizado en los diferentes desarrollos inmobiliarios que irá financiando.
Melconian tiene como objetivo juntar las 2 puntas: eldesarollador (que construye) y los individuos (que compran).
Créditos hipotecarios
En relación con los préstamos destinados a ompradores finales, el banco ya lanzó su mecanismo de financiamiento por el que les ofrece tasa fija los tres primeros años (14%).
Luego, las cuotas pasan a ser variables pero en ningún caso pueden aumentar más que el coeficiente de variación salarial (CVS).
Las mismas se actualizan una vez al año y el crédito no debe superar el 80% del valor de la vivienda.
Para facilitar el acceso, el titular puede sumar el ingreso de sus padres, hijos o hermanos como codeudores.
Tal como diera cuenta iProfesional, las 10 principales características de los créditos hipotecarios dirigidos a compradores finales son:
En lenguaje "Nación" bolsillo:
-Para un préstamo de $800.000 a 20 años, el interesado requiere un ingreso mensual familiar de $36.000.
-En este caso, la cuota ronda los $10.000 por cada millón prestado.
Bajo este sistema, la entidad que comanda Melconian espera conceder 20.000 préstamos al año.
Los desarrolladores, entusiasmados
Por el lado de los créditos dirigidos a los desarrolladores, desde el Banco Nación hacen referencia a un aspecto que resulta clave a la hora de emprender.
El hecho de que ellos tengan que “poner la mitad de la plata” hace que el riesgo se les reduzca notablemente y, además, les mejora la tasa de rentabilidad sobre la inversión final.
Miguel Camps, referente de Argencons y titular de la Asociación de Empresarios de la Viviencia (AEV), señala a iProfesional que “los créditos dirigidos a los desarrolladores se han venido discutiendo y ahora lo único que falta es poder contar con ellos”.
“Lo importante es que brindarán la posibilidad de tener una opción de financiamiento que se despegue de los ya tradicionales fideicomisos”, agrega.
En mayo pasado Gustavo Llambías, vicepresidente de la misma entidad, daba cuenta a iProfesional del contacto fluido entre el sector y los funcionarios del macrismo para darle impulso a esta iniciativa.
“Este esquema nos brindará las herramientas suficientes para darle un fuerte envión a la construcción”, se entusiasma.
“Las tratativas estaban muy avanzadas y esta nueva alternativa que se abre para el sector terminará favoreciendo a toda la actividad del ladrillo”, completa Camps.
En su visión, la propuesta del Banco Nación “permitirá encarar proyectos sin tener que depender necesariamente del fideicomiso”.
Por el lado de los hipotecarios pero dirigidos a los compradores finales, considera que la demanda irá creciendo en la medida en que el Gobierno mejore las expectativas, mejores los indicadores económicos y pueda moderar la suba de precios.
“Si no baja la inflación, será difícil que la actividad despegue con fuerza”, añade Camps.
Hilando fino
La iniciativa del Banco Nación es, por cierto, ampliamente esperada por los desarrolladores, quienes ahora comienzan a hilar fino en la letra chica.
Una de las inquietudes se vincula con los plazos: “Entre el final de obra y la escrituración de una unidad puede transcurrir un lapso muy amplio”, comenta el titular de la AEV.
“Para aprobar el desarrollo, primero hay que obtener un final de obra, que conlleva una serie de trámites muy largos. Habrá que trabajar entonces para acortar los plazos, de modo que el crédito que reciba el desarrollador no se le transforme en una carga financiera”, afirma.
“Ajustar este punto es clave para que la propuesta resulte aun más atractiva”, expresa.
Desde Reporte Inmobiliario su CEO, José Rozados, también pone énfasis en este aspecto: “La distancia entre el final de obra y la escrituración hoy en día se presenta como un problema serio para quienes construyen”.
“Hasta hace unos meses, entre una y otra etapa podían pasar cerca de dos años. La pregunta que surge es cómo hará el desarrollador para cancelar el préstamo bajo esas condiciones”, remarca el directivo.
No obstante, más allá de estas inquietudes, todas las fuentes consultadas destacan la importancia de este tipo de iniciativas, ya que sirven para darle nuevos bríos a un sector tan importante como el del “ladrillo”.
Esto, por el efecto derrame que genera en diversidad de rubros, que van desde el cemento y materiales al de línea blanca, material mobiliario y equipamiento del hogar.
Los desarrolladores consideran que el Banco Nación tiene alternativas para brindar soluciones y que el hecho a destacar es que se alentará un mecanismo de financiamiento que podrá competir con el fideicomiso.
El Gobierno, a fondo con ProCrear
Más allá de esta iniciativa pensada para quienes impulsan nuevas obras, lo cierto es que una de las aspiraciones del Banco Nación es brindar propuestas que tiendan a complementar otros programas del Gobierno.
En este sentido, el macrismo anunció recientemente su nuevo plan ProCrear, que implica una inversión de $5.000 millones por año para ofrecer soluciones habitacionales a unos 25.000 hogares.
En su versión renovada, facilita la compra de una vivienda nueva o usada, con créditos accesibles, cuotas iniciales bajas y plazos de cancelación de hasta 20 años.
El mecanismo está pensado para quienes hoy alquilan en cualquier parte del país y combina tres aspectos clave:
• Crédito hipotecario, otorgado a través de bancos.
• Ahorro familiar (10% a 15% según el valor de la vivienda).
• Un subsidio estatal para familias con ingresos formales.
El plan está orientado a la adquisición de una vivienda única, familiar, nueva o usada, y de ocupación permanente.
En lo que respecta al tercer punto (subsidio), el Gobierno aporta una bonificación no reembolsable que va de $100.000 a $300.000, según el valor de la unidad.
En cuanto al segundo aspecto (ahorro), las familias aportan el 10% para propiedades de hasta $1 millón, o el 15% para las que se ubican entre esa cifra y hasta $1,5 millón.
Un aspecto central de este plan es que se subsidia parte del monto de la vivienda y no la tasa de interés.
Los créditos hipotecarios que ofrecen los bancos están nominados en UVI, que es una unidad de valor que se ajusta por inflación y que permite reducir la cuota inicial, de modo tal que se asemeje al pago mensual de un alquiler.
Otra de las características es que los créditos ya no se designan mediante un sorteo, tal como ocurrió con la gestión anterior. Se accede a través de un sistema basado en un puntaje que prioriza a las familias que más lo necesitan.
Para conceptuar esta necesidad se tienen en cuenta variables objetivas, tales como la situación socio-económica, la vulnerabilidad del área donde habita el interesado y el número de hijos menores o personas discapacitadas que tiene a cargo, entre diversos factores.
La tasa de interés real la determina la entidad bancaria elegida para solicitar el crédito. En todos los casos, es de alrededor del 5 por ciento.
En cuanto al ingreso familiar requerido, debe ser de entre 2 y 4 salarios mínimos.
La cuota mensual a pagar por el crédito puede cubrir hasta un máximo del 25% del ingreso neto familiar.
A modo de ejemplo, una familia con hijos e ingreso de $16.000 que apunte a una vivienda de 900.000 pesos (u$s60.000):
• Puede acceder a un crédito hipotecario a 15 años.
• Paga una cuota inicial de $4.000.
• Con 10% que tenga ahorrados, está en condiciones de hacerse de una vivienda de $1 millón.
Los bancos que ya se sumaron a la iniciativa son: Santander, Galicia, BBVA Francés, Supervielle, Itaú, HSBC, ICBC, Credicoop, Ciudad, Provincia, Nación, Hipotecario, Macro y Banco de Córdoba.
Todas las cartas pronto estarán todas sobre la mesa. Los particulares ya cuentan con nuevas líneas de hipotecarios y los desarrolladores pronto dispondrán del plan “1 a 1”: por cada peso que inviertan recibirán un peso del Banco Nación para financiar su obra.
Ahora falta que el Gobierno ponga su parte, quizá la más difícil. Revertir las expectativas y “calentar” una economía que, por ahora, viene fría fría.
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